[월간경실련 2020년 3,4월호]
서민주거안정과 부동산투기근절 위한 6대 개혁과제
정리 김성달 부동산건설개혁센터 국장
경실련 조사결과 문재인 정부 이후 전국 땅값은 2천조 원 올랐고, 20대 국회의원이 보유한 아파트값도 4년 만에 의원 1인당 평균 5억 원이 오른 것으로 나타났다. 특히 강남에 국회의원이 보유한 아파트값은 한 채당 9억 원이 오르는 등 집값 폭등으로 국회의원들도 막대한 불로소득을 가져가게 됐다. 20대 국회가 문재인정부의 투기조장책을 방조하며 자기집값만 올렸다는 비판을 피할 수 없게 됐으며, 국민들은 반드시 4.15총선에서 이들의 책임을 물을 것이다. 21대 국회는 집값을 잡고 부동산투기 근절을 위한 근본대책 입법화에 적극 나서기 바라며 7대 개혁과제를 제시한다.
1. 분양가상한제 의무화 및 분양원가 세부내역 공개 (주택법 개정)
분양원가에 적정이윤을 더해 분양가를 책정하는 분양가상한제는 선분양제와 함께 1970년대 박정희 정부에서부터 1990년대 노태우 정부까지 유지되며 대규모 주택 공급과 소비자들의 저렴한 내 집 마련을 가능케 했다. 하지만 외환위기 이후 규제완화 일환으로 폐지되었다. 다행히 참여정부 말 재도입되어 이명박 정부에서부터 시행되었고 이후 집값도 안정되었다. 하지만 2014년 말 박근혜 정부에서 여야 야합으로 분양가상한제 의무화가 폐지되며 정부가 시장 상황에 따라 탄력 적용하도록 후퇴되었다. 이후 집값이 가파르게 상승했지만 문재인 정부도 3년차가 되어서야 서울과 경기 일부 지역에 한해 상한제를 지정했고 이마저도 9개월의 유예기간을 부여하여 아직까지 민간택지에서 상한제 아파트가 나오지 않고 있다. 더군다나 미래통합당은 아예 분양가상한제의 탄력적용도 허용할 수 없다며 완전폐지를 총선공약으로 내걸었다. 하지만 이는 바가지 분양을 허용함으로써 서민들의 내 집 마련을 앗아가고 기존 집값을 끌어올려 서민들의 주거고통을 외면하겠다는 것으로 즉각 폐기되어야 마땅하다. 오히려 정부 입맛에 따라 탄력적용하지 못하도록 분양가상한제가 의무화되어야 하며, 공공주택의 경우 분양원가 항목 62개 공개 뿐 아니라 설계내역, 원하도급내역 등의 세부내역도 공개되도록 주택법이 개정되어야 한다.
2. 불공정한 공시지가 시세반영률 80% 이상 제고 (부동산가격공시에 관한 법 개정)
공시지가는 1990년 토지공개념의 일환으로 도입되었으나 시세를 제대로 반영하지 못하면서 재산세 등의 부동산 불로소득 환수에 미흡했다. 이에 집값폭등이 심각했던 참여정부가 보유세 강화를 선언하며 주택공시가격 제도를 도입했지만 결과적으로 공시가격이 과세기준인 아파트는 시세의 7~80% 수준으로 보유세가 부과되고, 공시지가가 과세기준인 상업업무빌딩, 토지 등은 시세의 3~40% 수준으로 보유세가 부과되며 불공정과세는 심각해지고 보유세 강화도 이루어지지 않고 있다. 문재인 정부에서도 공시가격 인상을 추진했지만 고가부동산 일부에 국한된 보여주기식 조치에 불과하여 여전히 불공정 과세로 인해 상가업무 빌딩을 보유한 재벌법인과 부동산부자보다 아파트를 보유한 개인의 세금부담이 2배 가까이 되고 있다. 공시가격 조사를 위해 매년 투입되는 수백억 원의 예산이 결국 불공정 과세조장에 낭비되고 있는 현실이다. 따라서 2005년 이전처럼 모든 부동산에 대해 토지와 건물을 구분 과세하되 토지는 공시지가 기준, 건물은 건물시가표준액 기준으로 동일한 잣대로 과세해야 한다. 그리고 공시지가의 시세반영률을 80% 이상으로 올리고, 불평등 과세만 조장하는 주택 공시가격 제도는 폐지하도록 관련법을 개정해야 한다.
3. 강제수용 공공택지 민간매각 금지 (공공주택특별법 개정)
1980년 군사정부는 택지개발촉진법을 제정하고 강제수용권을 공기업에 부과하였고, 이후 분당, 일산 등 1기 신도시를 개발하여 저렴한 가격에 주택을 공급해 왔다. 하지만 LH가 강제 수용한 택지의 대부분을 민간 업자에 매각하거나 직접 소비자에게 분양하는 방식으로 추진되어 개발 이후 공공임대주택 등 공공자산은 거의 늘지 않고 있다. 특히 참여정부에서 노무현 전 대통령이 ‘공기업도 장사다’라는 장사 논리를 강조한 이후 공기업의 땅장사가 더욱 기승을 부리게 됐다. LH가 지난 10년 간 매각한 토지만 무려 1,370만 평(판교의 5배)이고 매각액만 75조 원으로, 만일 팔지 않고 보유하고 있었다면 공공주택 100만 채 공급도 충분했다. 또한 토지를 공공이 보유하고 건물만 분양하면 강남에서도 20평 기준 1억 원에 내 집 마련이 가능해지면서 서민들의 주거불안도 해소할 수 있다. 정부는 집값 안정을 위해 3기 신도시 개발이 불가피하다고 주장하지만 공공택지의 민간 매각을 금지하지 않는다면 위례, 판교 등의 실패한 신도시만 되풀이될 뿐 이다. 따라서 공공주택특별법을 개정하여 공공택지, 공동주택지의 민간 매각을 금지하고, 매각은 국민연기금 등 공공에게만 허용해야 한다. 또한 이후 공공분양주택은 모두 토지임대 건물분양주택으로 공급하여 공공주택이 불로소득 로또가 아닌 주거공간으로 자리 잡도록 해야 한다.
4. 민자사업 민간제안방식 폐지 및 경쟁입찰 법제화 (사회기반시설에 대한 민간투자법 개정)
민자사업은 민간자본의 창의성과 효율성을 전제로 하고 있음에도 불구하고 현실은 가격경쟁 미흡, 과다수요 예측, 재정지원에 따른 세금 투입까지 이뤄지면서 시공 투자자의 이익은 극대화되는 반면, 예산 낭비 및 시민 부담 증가 등의 폐해가 나타나고 있다. 최근 서울시가 동부간선도로 지하화 사업을 민간제안 민자사업으로 추진하면서 특정 업체 밀어주기 및 전관로비 의혹 등 민자사업의 고질적인 특혜 논란이 불거졌다. 특히 민자사업에 대한 민간제안 방식은 세계 어디에서도 허용되지 않고 있는 민자 특혜인 만큼 폐지되어야 한다. 또한 실시협약서, 공사비 내역서 등 관련 정보를 투명하게 상시 공개해 사회의 감시와 검증을 통해 과다수요 예측 및 이용료 부담 증가 등을 방지해야 한다. 이외에도 민자사업에 걸맞게 MRG 등 공공의 재정지원은 매우 엄격해야 하며, 담합을 근절하고 경쟁을 통한 재정절감이 가능하도록 경쟁입찰을 법제화해야 한다.
5. 세입자 내몰림 방지를 위한 공공주택/공공상가 확충 및 퇴거보상제 도입 (도시 및 주거환경정비법 개정)
재개발·재건축사업으로 저렴한 주택이 철거되고 고가 아파트 위주로 공급되어 저소득 세입자의 주거불안이 더욱 심각해지고 있다. 서울시의 경우 정비구역 가구의 60%이상이 세입자 세대인데, 사업을 통해 공급되는 임대주택은 최대 15%에 불과한 실정이다. 그럼에도 정부는 사업자의 이익만을 고려해 재개발·재건축 규제를 완화하면서 임대주택 공급을 더욱 축소시켰고, 아현2구역 세입자의 비극적 사건 등이 재발되고 있다. 재개발재건축 사업은 1대1 개발이 아닌 공공의 정책적 개입으로 용적률 인상, 층고 인상 등의 규제완화가 동반되는 만큼 반드시 일정량의 임대주택을 확보하여 세입자 등 원주민의 재정착을 위해 공급되어야 한다. 이를 위해 재개발재건축 사업의 임대주택 건설 의무비율을 최소 30% 이상으로 상향하고, 민간매각을 금지해야 한다. 재개발, 재건축으로 철거되는 상가세입자에게는 4개월 영업보상 외에 별도 보상이 이루어지지 않는다. 상가세입자에게도 현실을 반영한 퇴거보상이 이루어지도록 상가법을 개정해야 한다.
6. 투기 근절위한 개발이익환수율 50% 상향 (개발이익환수에 관한 법 개정)
정부와 지자체는 임대주택과 소형주택을 확충한다는 명분으로 민간택지의 용적률 상향과 용도변경 등 사업자 특혜를 제공하여 재개발, 재건축 사업 활성화 정책을 추진하고 있다. 하지만 이는 민간의 투기를 부추기고 집값을 상승시킴으로써 사업자와 소유주의 불로소득을 극대화하는 반면 대다수 무주택 서민의 주거불안을 확대하여 부의 불평등과 양극화를 심화시키고 있다. 투기사업으로 변질된 재개발과 재건축사업의 공공성을 강화하기 위해서는 적정한 개발이익환수를 통해 확보된 공공의 자산과 재정을 서민주거안정을 위해 사용해야 한다. 현행 개발이익환수에관한법에서도 개발부담금을 부과하고 있으나, 낮은 개발이익환수비율과 부과기준으로 실효성이 매우 낮다. 따라서 민간의 특정 계층과 이익집단이 독식하고 있는 불로소득을 철저하게 환수할 수 있도록 개발부담금 부과비율을 50%로 상향하고, 개발부담금 산정 시 사업 개시 시점을 계획수립 이전으로 개정해야 한다. 또한 재개발재건축 사업도 개발부담금 부과대상에 포함시켜야 하며, 재건축초과이익환수법에 따른 개발이익환수는 개발부담금으로 일원화해야 한다.
