이전 글에서 우리는 미국의 주택 가격 폭등에 사모펀드가 어떻게 일조를 했는지 살펴보았다. 미국의 사모펀드는 규제 당국의 비호 아래 아무런 규제를 받지 않고 주택 시장에서 활개를 치고 있으며 그 와중에 서민들은 갈 곳을 잃고 길거리 노숙자로 전락하고 있다. 이번 글에서는 주택 시장에 뛰어든 사모펀드가 임대사업자로 변신하면서 임차인이 되어 버린 일반 서민들의 눈에서 어떻게 또다시 피눈물을 흘리게 하는지 알아보기로 한다. 단도직입적으로 말하면 사모펀드의 임대업에도 당국의 규제는 어김없이 빗겨나가고 있다.
이를 위해 이 소개하는 어느 임대인의 이야기를 먼저 소개한다.
#장면 1
남(南)로스앤젤레스의 4명의 자녀를 둔 한 싱글 맘은 주택을 월세로 임대했다. 그녀는 임대한 집의 담장이 무너진 것을 보고 주인에게 전화해서 고쳐 달라고 요청했다. 돌아온 답은 황당했다. 담장이 임차인의 개 때문에 망가졌으니 이틀 안에 500 달러(약 60만 원)를 내라는 통지였다. 그런 법이 어디 있냐고 하니 돌아온 답은 더 황당했다. “싫음 방 빼!” 그녀가 돈을 낼 유일한 방법은 그녀가 받는 주급을 담보로 대출을 받는 것뿐이었다. 그 일이 있은 뒤 몇 개월이 지나 봉급날이 변경되었다. 그래서 원래 내던 날짜에 당장 월세를 못 낼 것 같으니 며칠만 말미를 봐달라고 요청했다. 그 때 집주인에게서 돌아온 답은 “안 돼!”와 “못 내면 당장 방 빼!” 할 수 없이 그녀는 또 다시 얼마 되지 않는 주급을 담보로 대출을 받아 제 날짜에 맞춰줘야 했다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
악덕 집주인 사모펀드, 블랙스톤
그런데 그 임차인의 집주인은 인근에 살지 않는다(과거엔 보통 미국에서는 임대아파트에 관리사무소를 두거나 집주인이 근처에 살고 임차인의 불만 및 편의를 즉시 봐 주었다). 그녀의 집주인은 바로 인비테이션 홈즈(Invitation Homes). 월가의 거대 사모펀드 블랙스톤(Blackstone)의 자회사이다. 앞에서 살펴보았듯, 2008년 금융위기 후 파괴됐던 주택시장이 기지개를 조금씩 펴기 시작할 무렵인 2011년부터 월가의 블랙스톤은 임대 사업에 뛰어 들었다. 그런데 이들의 개입으로 임차인들의 사정이 좀 나아졌을까? 다시 말해 임차인들의 입장에서 과거 구멍가게 수준의 집주인(mom and pop landlords)에 비해 블랙스톤이 더 나은 집주인일까?
이 질문에 블랙스톤의 대답은 “물론 그렇다”이다. 그들이 내세운 이유는 일견 그럴듯해 보인다. 자신들을 필두로 월가의 사모펀드가 주택 대량매집을 해서 임대사업에 뛰어들었기 때문에 그만큼 주택 공급이 늘어났고 그 결과 임대료를 낮추는 효과가 있었다는 것이다. 그래서 단연코 임차인들의 입장에선 호재라며 설레발을 쳐댄다. 그 말은 맞는 말일까? 결코 아니다. 절대로 임차인들의 사정이 나아지지 않았다. 왜냐하면 블랙스톤은 과거의 악덕 집주인(slumlord)도 울고 갈 정도로 더 악독하고 냉혈이기 때문이다. 그렇다면 사모펀드 집주인이 도대체 어느 정도로 악질적이기에 이런 말이 나오는 것일까?
악덕 영세 임대업자도 울고 갈 블랙스톤
이것에 대해 자세히 살펴보기 전에 먼저 의 보도를 보자.
“임대업자 블랙스톤 악덕 집주인을 능가한다. 그들은 결정적 하자가 있는 물건들을 시장에 스스럼없이 내놓아 임대를 했고 불만을 토로하는 임차인들과의 접촉을 기피했으며 주(州)법과 지자체법을 위반했다”(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
그런데 현행법을 위반하며 임차인들을 괴롭히는 신종임대업체 사모펀드에 대한 규제는 전혀 없다. 있는 것이라곤 오직 그들에 대한 자유방임만 있었을 뿐이다. 반면 거기엔 임차인의 보호를 위한 어떠한 제도적 장치도 작동하지 않았다. 이것을 증명하는 여론조사가 있다.
경제정의 시민단체인 ‘공정경제를 위한 전략행동’(SAJE: Strategic Actions for a Just Economy)과 ‘도시동맹 권리’(RCA: The Right to the City Alliance)는 캘리포니아 주의 남(南)로스엔젤레스와 리버사이드에 거주하는 292개의 거주지에서 임차인들을 상대로 조사를 벌였다. 실제로 조사에는 51개의 가구가 응했는데 응답자의 85~95%가 흑인이었고 그들 중 대부분은 이 전에 집을 소유했던 평범한 소시민들이었다.
설문조사 결과 인비테이션 홈즈는 임차인들을 계약 당사자로 정당하게 다루지 않고 함부로 대했다. 임대회사가 25,000달러(약 3천만 원) 정도 들여 손을 보고 집을 임대했다지만 너무나 많은 하자가 발견되었다. 설문 응답자의 46%가 배관 문제를 거론했으며, 39%는 바퀴벌레를 비롯한 해충을, 그리고 20%가 에어콘 및 곰팡이 또는 물이 새는 천장 때문에 속 터져 했다.(“Blackstone unit Invitation Homes sued over rental house’s condition,” Los Angeles Tiems, MAY 5, 2014.; “Billion-dollar landlords: Rental-home giant under fire for unsavory conditions,” ABC7, Nov. 18, 2017; “Renter says mold at St. Petersburg home forced him to have sinus surgery,” ABCNews, April 15, 2019.). 로스엔젤레스의 한 임차인은 곰팡이 때문에 몸까지 아파지자 인비테이션 홈즈를 상대로 소송을 제기했다. 그런데 가장 큰 문제는 과거와 같이 집주인을 만나 불만을 제기하고 문제를 해결할 수 없다는 것이다. 집주인의 코빼기는커녕 말조차 건넬 수가 없다. 왜냐하면 인비테이션 홈스 사무실은 임대주택에서 35마일(약 56킬로미터) 떨어진 아주 먼 곳에 자리 잡고 있기 때문이다. 차가 없으면 사무실 직원을 만나는 것조차 불가능하다.(“Hedge Funds: The Ultimate Absentee Landlords (Fall Preview),” The American Prospect, Sep 29, 2015.). 불만 제기를 위해 전화를 해도 안 받는다. 그러나 월세가 밀릴 때면 사정은 완전히 달라진다. 어림 반 푼어치도 없다. 그들은 시도 때도 없이 집요하게 전화 걸어 임차인을 괴롭히고 문에다 메모를 남기고 전자 메일을 쏟아 붓는다. 자신들이 할 의무는 철저히 외면하면서 돈은 꼬박꼬박 챙기는 악덕업자! 과거의 집주인들은 아무리 악덕 집주인이었다 하더라도 이정도로 뻔뻔한 철면피는 아니었다. 그런데 사모펀드 임대업체가 훨씬 점잖은 임차인 친화적인 집주인이라니 지나던 개가 웃을 일이다.
터진 봇물, 엑스트라 피(extra fee): “임차인님 여기 추가비용 추가요~”
그런데 과연 이것뿐일까? 전형적인 렌트비(월세임대료)도 이들 사모펀드가 임대업을 하면서 과거보다 상당히 올랐다. 그런데 그게 다가 아니다. 거기에 덧붙여 과거에 집주인이 원래 관행상 내왔던(임대료에 포함되어 있던) 수도세, 조경비(건물유지비), 주차비, 쓰레기 처리비용까지 따로 더 내야 되니 어떻게 사나. 그 모든 것이 이른바 ‘엑스트라 피’(추가비용료)란 명목으로 주인이 내야 할 몫까지 임차인에게 떠넘겨진다. 물론, 이러는 데에 아무런 규제도 없다.(“Court Declares that Landlords Can’t Circumvent Rent Limits by Charging Extra for Water,” Santa Monica Daily Press, August 30, 2018.: “Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019).
또 이것만으로 끝나는 게 아니다. 애완동물 키우면 돈 더 내야 하고, 전기료도 평상시 보다 많이 나오면 추가에 추가를 더해 왕창 뜯어 간다. 이것에 동의해야 월세 방을 임대해 준다.(“The Fido fee: Landlords increasingly charge extra rent for pets”, The Mercury News, Oct. 22, 2014.). 심지어 임대 계약 시 애초에 있지도 않았던 비용들도 임대 기간 중간에 느닷없이 집어넣어 더 내게 하는 경우도 있다. 예를 들면 TV가 없어 볼 수도 없는 케이블 채널 시청료를 어느 날 갑자기 강제로 부가하는 것이다. 거기에 응하지 않으면 국물도 없다. 어떤 경우 월세 내기 전날인데도 세 안내면 내쫓겠다고 메모를 남기기도 한다.
이들은 피도 눈물도 없는 AI와 같다. 사람이 아니다. 혹여 관계자를 만나면 사람하고 대면하는 게 아니고 마치 차가운 기계와 대면하는 듯이 느낄 정도다. 그들은 자신들이 하고 싶은 말만 하고 임차인의 말에는 귀를 닫고 얼굴을 돌린다. 마치 자동응답기의 기계처럼. 그렇게 월가의 신종임대업자들은 철옹성과 같은 제국이 되었다. 과거의 악덕 집주인이 최악의 경우 날강도였다면, 월가의 제국들은 과거의 악덕 집주인들마저도 두 손 두 발 들고 나가떨어질 냉혈의 로봇들이다. 아무리 날강도였다고 해도 과거의 악덕 집주인들은 적어도 그들을 향해 임차인들이 말은 할 수 있었으니까. 분통이라도 터트릴 수 있었으니까. “월세 못 내, 방 못 빼” 하며 배 째라 식으로 뻗댈 수 있었으니까. 그러나 법 위에 군림하는 제국들은 임대업자란 두터운 갑옷을 입고 곤경에 처한 서민들을 도끼와 칼과 창으로 난도질을 하고 있다.
신종 월세(임대료) 개념 탄생시킨 사모펀드
그래서 과거의 임차인들이 냈던 월세의 개념은 저리 가고 신종 월세의 개념이 탄생했다. 그것은 바로 배보다 배꼽이 더 큰 ‘엑스트라 피’가 덧붙여진 임대료다. 쉽게 이야기하면 예를 들어 대도시의 경우 방 하나 빌리는데 과거의 렌트비 명목의 임대료가 1,700달러(약 200만 원)라면 거기에 덧붙여 이런 저런 명목으로 뜯어가는 ‘엑스트라 피’가 1,000달러(약 120만 원)에 달해 도합 2,700달러(약 320만 원)가 된다. 그래서 온라인 오프라인 할 거 없이 표면에 제시된 임대료를 보고 방을 얻는다면 추가되는 비용 때문에 시쳇말로 대략난감(?) 하게 되는 것이다. 이러면서 지갑이 얇아지는 서민들은 임대주택과 임대아파트에서 조차 밀리는 형국이 되는 것이다.
이를 두고 임차인들은 이렇게 토로한다.
“추가비용 부가가 얼토당토 하다고 항의하면 신종 집주인들은 이렇게 말 할 뿐이다. ‘난 신경 안 써. 그것은(추가비용)은 필수사항이야’. 그들은 우리에게 더 뜯어가기 위해서 혈안이 되어 있으며 그 쪽 방면에는 가히 천부적이다…아마도 이들은 할 수 있다면 임차인들이 죽을 때까지 추가비용을 내게 할 수 있다. 저들이 정말로 원한다면 임대료(과거 개념의 임대료)가 0원이 되어도 모든 것을 추가비용으로 걷어 충당할 수 있다.”(“Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019.).
“우린 간신히 버티고 있을 뿐 더 이상 여력 없다.”(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,” The New Repulic, July 24, 2014).
무소불위 사모펀드
왜 주택(임대)시장을 월가의 큰손들이 좌지우지하게 규제하지 않는가? 그리고 왜 임차인들을 보호하지 않는가? 이 질문에 답하기 전에 월가의 신종 임대업자들에게 규제라는 것은 어떤 의미인지 먼저 알아보자. 규제는커녕 그들에게는 있는 규제조차 사문화되었을 뿐 아니라, 나아가 과거에는 상상할 수조차 없는 규제에 반하는 조항들이 신설되고 있다. 한 마디로 말해서, 법과 제도는 임차인이 아닌 철저하게 임대업자의 손을 들어주고 있다.
예를 들면, 과거엔 월세를 제때 못 내도 집주인이 임차인을 강제로 쫓아내지도, 집에 발을 들여 놓지도 못했으나 이제 경고도 없이 바로 쫓아내고 있다.(“’Billion Dollar Landlords’ allegedly quick to threaten eviction, slow to repair,” ABC7, Nov. 17, 2017). 또한 다달이 내는 월세 외에 계약 시에 한 두 달치를 먼저 내고 나중에 돌려받는 보증금(security deposit)의 액수도 캘리포니아 주법에는 한도를 정해 놓았지만 인비테이션 홈즈 같은 회사는 이를 무시하고 제 맘대로 부가한다. 미국의 월세는 보통 1년 혹은 2년 단위로 계약을 한다. 그러나 이렇게 장기(혹은 정기) 계약을 하지 못하는 사람들(흔히 경제 사정이 매우 열악한 사람들)은 매달 700~800달러(약 80~90만 원)를 더 내야 월세 방을 얻는다. 이것은 주법을 위반한 것이다.
그러나 신종 임대업자들에겐 주법이나 지자체법 보다 자신들이 만든 법이 더 상위에 있다. 그들은 “자신들이 정한 규약(주법과 지자체법을 완전히 무시한 법)에 어긋난 짓을 하거나 불평불만을 하는 임차인들에게 언제든지 소송해서 감옥에 처넣을 것”이라고 위협을 일삼는다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
나아가 주나 지자체조차도 신종 임대업자들이 유리하게 법을 개정한다. 예를 들어 텍사스 주의 경우, 2017년 보일러, 히터, 에어컨, 또는 건물 시스템 등의 유지보수와 관련된 일체의 비용 부가에 한도를 없애버렸다.(https://capitol.texas.gov/tlodocs/85R/billtext/html/SB00873F.HTM). 이로써 임대인이 임차인에게 부가하는 “추가비용의 폭발이 일어났으며, 정부가 이들 신종 임대업자들에게 그렇게 할 수 있게 명시적으로 허용한 것”이라고 텍사스 주 임차인연맹(Texa Tenant’s Union) 회장 샌디 롤린스(Sandy Rollins)는 일갈했다.(“Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019). 이로써 과거 10년 전에는 대부분 임대료에 포함되었던 것들이 이제는 추가비용이라는 명목으로 따로 임대료에 추가해서 부가되어 배 보다 배꼽이 더 커지는 상황이 연출되게 된 것이다. 이것이 도대체 어느 나라 이야기인가? 선진국 미국에서 벌어지는 일이다. 과거 미국과는 완전히 달라진 세상이다.
통제불능의 추가비용이 불러온 비극
롤린스가 이름 붙인 “통제불능의 추가비용”의 결과는 무엇인가? 그것은 바로 노숙자의 양산이다. 추가비용의 통제불능은 ‘거주부담능력’(housing affordability)의 위기를 불러오고 그것은 곧 노숙자 증가의 위험성과 직결된다. 캘리포니아를 비롯한 미국 전역에서 임대료의 대폭 상승엔 바로 이러한 이유가 있었던 것이다. 문제는 집값과 임대료는 하늘을 찌를 듯 폭등하고 있는데 비해 서민들의 임금은 정체되거나 오히려 줄었다. 이런 와중에 월가의 신종 임대업 제국들은 강제퇴거 조치 및 미지불 월세까지 끝까지 받아내는 탁월한 기술까지 보유하며 가혹하게 서민들의 등골을 짜내서 자신들의 배를 마구 불리고 있다.
이러한 지적에 대해 인비테이션 홈스의 데니스 던켈(Denise Dunckel) 대변인은 “미국 주택 시장 회복에 커다란 기여를 한 기관투자자들의 공로를 무시한 극도로 왜곡된 비판”이라며 “우리는 캘리포니아 및 연방 임대차법을 준수하고 있다”고 뻔뻔하게 응수했다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014).
지역경제의 황폐화
월가의 신종임대사업이 초래한 문제를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 월가의 대규모 임대사업은 주거안정성을 심대하게 훼손한다. 그 결과 서민들이 대거 길거리로 내몰리고 있다. 둘째, 월가의 대규모 임대사업은 과거의 악덕 집주인이 양반이라 불릴 정도로 악질적이고 무도하다. 이들의 목적은 오직 막대한 이윤창출이며 그것을 위해서는 피도 눈물도 없다.(“Company bought hundreds of houses. Now, poor are getting ‘priced out,’ critics say,” Charlotte Observer, Dec. 5, 2018).
그러나 신종 임대사업은 이것들과는 또 다른 차원의 문제를 노정한다. 그것은 바로 임대사업으로 번 돈들이 지역사회로 편입이 안 되고 모두 월가의 부자들의 호주머니로 흘러 들어간다는 것이다. 씬시아 스트레스맨(Cynthia Strathman) SAJE 대표는 “사모펀드의 신종 임대사업의 수익은 지역사회로 안 돌아오기 때문에 지역민들의 부의 창출에 전혀 도움이 되지 못한다”고 지적한다.(“Slumlord Millionaires: Wall Street’s new scheme to profit off poor people,”, The New Repulic, July 24, 2014). 한 마디로 말하면, 이들은 월가가 빨대를 꽂은 영원한 먹잇감에 불과한 것이다. 그러면 그럴수록 지역 경제는 황폐화되고 그 속의 지역민의 삶은 더욱더 피폐해진다.
여보세요, 거기 누구(임차인을 위한) 없소?
규제의 사각지대 하에서 양산되는 것은 노숙자다. 그렇다면 질문이 생긴다. 수많은 사람들이 길거리로 쏟아져 나오면서 노숙자로 전락하는 것을 목도하면서도 왜 규제하지 않는가? 왜 임차인들을 보호하지 않는가? 아니 그 보다 왜 월가의 제국들이 주택을 대량매집하게 허용하는가?(“A massive buy-to-rent scheme is hitting the housing market,” Business Insider, Aug. 28, 2018). 왜 그들이 임대차보호법을 어겨도 그냥 눈감아주고, 나아가 그들의 배를 무한정 불릴 수 있게 도와주는 법 개정을 하는가? 이러한 모든 규제 철폐들은 바로 월가의 제국들이 주택시장과 임대시장에서 마음껏 활개 치게 한 자유주의 정책들의 일환이다. 결국, 임차인과 서민들을 위해 필요한 것은 바로 이들 제국들에 대한 규제이다. 통제이다. 그런데 이들을 위한 조치들은 취해지지 않았다. 도대체 왜일까? 이것을 뒤에서 다루기로 한다.
“The Fido fee: Landlords increasingly charge extra rent for pets”, The Mercury News, Oct. 22, 2014.
“Rent By Another Name,” The Texas Observer, Sept. 12, 2019.
“When Wall Street Is Your Landlord,” The Atlantic, Feb. 13, 2019.
“Renter says mold at St. Petersburg home forced him to have sinus surgery,” ABCNews, April 15, 2019.
“A massive buy-to-rent scheme is hitting the housing market,” Business Insider, Aug. 28, 2018.
“Hedge Funds: The Ultimate Absentee Landlords (Fall Preview),” The American Prospect, Sep 29, 2015.
https://capitol.texas.gov/tlodocs/85R/billtext/html/SB00873F.HTM