주택보급율 105% – 그런데 왜 집값이 계속 오르지?

우리나라 가구당 주택보급율은 105%라거나 혹은 108%라고 하는 통계수치가 있다. 수치대로라면 주택이 초과 공급되고 있는 상황이고 경기도 동탄이나 충남 천안 등지에서 있는 미분양사태는 설명될지 모르지만 서울과 성남 등 서울 인접지역에서의 투기과열현상은 설명이 되지 않는다. 그리고 여기 다른 수치가 있다. 인구 1000명당 주택보급율이다. 이에 근거한다면 OECD 평균이 1,000명당 470채인데 비해 우리나라는 1,000명당 370채 정도라고 한다. (수치참조: 꿈의 주택정책을 찾아서) 두 근거는 우리나란 주택보급 현황에 대한 완전히 상반된 태도를 가지게 한다. 둘 중에 어디가 더 현실적일까?

우리나라 가구수 산정이 주민등록에 바탕을 두고 있다면 적어도 우리나라 인구의 14%를 차지하는 20대는 가구수에서 빠져있을 것이다. 이들은 지금 거의가 1인가구를 구성하고 있으며 독립된 주거공간을 필요로 하고 있다. 그래서 가구당 주택보급율에 문제가 있다고 생각하고 1,000명당 주택보급율을 따지게 되는 순간, 전체 수요의 10%가 부족하다는 계산이 나와 버린다. 1~2인을 섞어서 적어도 200~300만가구의 주택이 더 필요로 한다는 것이다. 어떤 통계수치가 맞나 맞지 않나를 말하려고 하는 것도 중요할 수 있지만 이쯤이면 적어도 하나는 확인하고 넘어가야 한다. 우리나라의 현재 주택시장은 수요억제 정책으로 문제를 해결할 수 없다.

강남 주택가격에 우리나라 전체 주택정책이 흔들리는 것도 문제가 있다. 강남 주택가의 상승은 제대로 된 보유세 도입(2채 이상 보유, 혹은 10억이상 주택에 대한 실거래가의 1%선)으로 – 정부의 의지에 달려 있겠지만 – 제어 가능할 수도 있다. 하지만 ‘그들만의 리그’ 아닐까? (모기지위기 사태 때도 맨하탄의 집값은 별로 흔들림이 없었다.) 강남 집값 상승으로 청년과 노년의 1인가구 생활이 어려워지는 것이 아니다. 즉, 전체 주택의 수요공급과는 일단 독립적이고 전체 나라의 주택정책이 강남리그를 중심타겟으로 한다면 곤란할 것이다.

정부는 최근까지만 해도 주택정책의 주된 방향을 수요억제 쪽으로 잡고 있었던 것 같다. 그리고 서울지역의 투기가 다시 불붙자 수도권 그린벨트 해제와 공공주택 20만호 주택 공급 등을 말하고 있지만 대증요법으로 이 문제를 해결하려는 시도는 이제 그만 두어야 한다. 즉 이번에는 공급을 늘리자, 그러면 되지 않나? 라고 하지 말고, 어떤 공급, 누구를 위한 주택을 얼마만큼 공급해야지 하는 기획이 있어야 하는 것 아닌가! 그래야 그 결과로서 어떤 시장, 어떤 모양을 가진 주거형태를 갖추게 될 것인가에 대해서도 생각을 할 수 있는 것이다.

주택은 복지 중에서도 가장 큰 부분이다. 생활비의 가장 큰 부분이자 일반 월급 노동자들이 저축하는 원인이다. 하지만 요즈음 청년들은 저축하지 않으려 한다. 돈이 모이면 아우디를 사고 싶어하고, 세계일주를 하려고 한다. 월급모아 집 사는 일은 비현실적이기 때문이다. 1억을 만들려면 매달 100만원씩 모아서 10년 걸리는데, 중산층 이상은 부모가 전세금으로 2~3억을 증여해 주니까 처음부터 돈 모아 집산다는 의욕이 없는 것이다. 정부와 지자체가 할 일은 수요억제 정책을 그만두고 적극적인 공급정책, 그것도 100% 임대주택 중심의 정책으로 전환해야 한다.

1인가구를 위한 임대주택 : 부담가능, 계층융합

청년들에게 소득의 20% 미만의 월세와 증거금 수준으로 낮은 보증금으로 평생 살 수도 있는 공간을 제공해야 한다. 문화, 사교, 건강도모, 취미 모임 등 공동체 구성이 가능한 공간, 교통이 편리하고 제반 노동, 사회, 교육 시설과 가까운 공간을 의미있는 수치가 될 때까지 제공해야 한다. ‘평생’ 살 수 있는 안정된 공간 (Affordable Housing), ‘공동체’ 구성이 가능한 공간, 빈민촌이라는 말을 듣지 않을 정도의 서비스가 제공되는 문화공간 (Social Mixing) – 이 모든 조건은 필수적인 것이다. 이를 위하여 정부가 재정을 동원해야 하는 공공임대보다는 협동조합이 참여하고 협동조합원이 입주하는 준공공, 협동조합 임대주택을 대대적으로 건설하는 것이 보다 효율적이다.

주택관련 정부정책은 보다 장기적인 계획 하에서 움직여야 한다. 향후 10년간, 전체주택 10~15%대까지 공공, 준공공 임대물량을 확충하도록 하는 마스트플랜을 작성하여야 한다. 반전세 중심의 임대는 제대로 된 임대가 아니다. 특히 서울에서 반전세 보증금을 고집하는 것은 계층적으로 중산층 이하의 제외를 의미한다. 서울과 서울인접지역에서는 청년과 노년을 위한 협동조합형 임대 주택을 대단위로 공급해야 한다. 역세권 등 교통이 편리한 지역에 청년들이 거주할 임대 공간을 공급하고 약간의 외곽을 중심으로 노년주택을 공급하는 방안을 생각하여야 한다. 안산, 화성과 같은 산업공단 주변으로 노동자를 위해 협동조합 주택을 지을 수 있도록 적극 지원해야 한다. 현행 8년, 10년간의 제한임대 후 분양하는 방식은 아예 없애야 한다. 협동조합이 소유권을 가질 수 있도록 지원함으로써 임대물량을 계속 유지할 수 있게 해야 한다. 현재 공공주택이 5%선 정도라고 할 때, 이에 보태서 협동조합 임대주택이 10% 정도만 보급된다면 시장의 규칙이 바뀔 것이다. 협동조합 임대주택은 노동자 주택, 청년주택, 중장년주택 등으로 가능하며 정부나 지자체의 토지지원, 기금지원으로 가능하다.

입주조건도 소득분위에 따르기 보다는 임대주택의 용도를 1~2인에 한정하여 적정한 크기(20~30m²)로 공급함으로써 사회계층적인 혼합을 유도하는 방향으로 진행되어야 한다. 협동조합 임대주택의 마련은 지방자치단체가 토지(임대)를 공급하고, 건설비용은 기금을 활용하는 것으로 가능하다. 입주대상 조합원의 최저보증금(1인당 1,000만원 정도)은 건설비용의 15~20%를 감당하기에 어렵지 않습니다. 협동조합 임대주택은 저리의 기금을 바탕으로 건설하되 30년 혹은 40년내에 토지와 주택건설비용, 이자와 원금을 모두 갚을 수 있는 포토폴리오를 구성하여 사업을 추진해야 한다.

협동조합 임대주택 : 주택시장에 새로운 룰을 도입하자

유럽의 스웨덴, 독일, 오스트리아 등에서는 협동조합 임대주택이 전체 주택시장의 각각 20%선 남짓 차지하고 있다. 우리나라는 현재 어디에서도 제대로 된 협동조합 임대주택이 없는 실정이다. 법적 제도적으로도 막아놓고 뉴스테이 등을 통해 민간주택업체들에게 무작정 퍼주었던 주는 혜택조차 접근 불가능하게 해 놓고 있다. 지자체와 공사 등은 토지를 임대해 주겠다고 하면서 시중가격의 2%의 지대를 부담하라고 한다. 2%면 사버려야 하는 것 아닌가? 더욱이 뉴스테이 경우는 조성원가로 토지를 제공하기도 했으면서.

정부가 100% 재정을 투입하여 짓는 공공주택들에서 여러 파열음들이 많이 나오고 있는 것은 사실 알고도 모른 채 하고 있다는 느낌도 있다. 실제 등록자가 살지 않는다든지, 혹은 오래되서 유지보수가 되지 않는다든지, 그리고 최근에는 공공주택답지 않게 너무 비싸서 자격요건에 맞는 사람이라고 입주했는데 수상하다고 여겨지는 사람들만 살고 있는 단지가 되었다라던지. 각각의 현상들은 정말 상이하고 상반되기까지 한 성격을 가진 것들일 수 있다. 그런데 이것들이 현재 우리나라 공공주택의 현실이다. (이 글이 공공주택의 문제점을 다루는 글이 아니라서 여기서는 이 정도로 넘어가자)

협동조합 주택은 민간이 짓고 유지하는 준공공주택이라서 일단 세금을 투입하지는 않는다. 정부나 지자체 재정으로 이자 보전을 해 주는 등 지원을 하기도 하지만 일단은 주택기금을 중심으로 사업하고 일부는 입주자가 부담하는 방식으로 진행된다. 공공주택이 시중주택가격의 5~60%선에서 공급된다면, 협동조합 임대주택이나 준공공주택은 7~80%선에서 공급된다. 그리고 지원자금인 기금은 주택기금 이외에도 사회공헌자금의 활용과 낙전(보험금, 자기앞수표, 통신사 포인트, 상품권 등)의 활용을 적극 도모할 수 있다. 협동조합 임대주택, 준공공주택 사업이 활성화 된다면, 주택도시기금은 더 이상 자가보유주택 지원이나 전세금 융자를 위해서 사용치 못하도록 할 필요가 있다. 공공임대, 준공공임대, 특히 순수한 임대주택의 건설사업을 위해서만 사용하도록 해야 할 것이다.

다시 말하지만 우리나라에는 협동조합 임대주택이 아직은 없다. 정부와 지자체, 많은 관련연구자들도 협동조합 임대주택에 대해서 모르지는 않는다고 생각한다. 그렇다면 왜 우리나라에서는 이러한 작업이 어려울까? 지금부터라도 답을 함께 찾아 가 보자.

투기 조장하는 공급 확대정책 책임자를 교체하라

– 가진 자들만 더 배불리는 주택공급정책 철회하라

– 어떤 경우에도 투기로 돈 벌 수 없는 근본적인 부동산정책을 실시해야

문재인 정부의 9번째 부동산 대책이 발표됐다. 적폐청산을 기대하며 문재인 정부를 지지했던 시민들은 집값 상승으로 인한 가정불화와 상대적 박탈감에 신음하고 있지만 정부가 내놓은 대책은 또다시 투기 유발, 공급확대 대책이다. 더군다나 이번 대책에는 역세권 용도지역 상향, 상업지역과 준주거지역 용적률 상향 등 난개발과 토지거품을 더욱 유발할 수 있는 정책들이 포함됐다. 경기도 택지지구와 서울시 유휴부지에 주택을 공급해 집값을 안정시키겠다는 주장이지만 사실상 허구에 가깝다. 1990년내초 200만호 공급을 제외하고, 이미 과거 신도시 개발, 택지개발 방식의 주택공급으로 집값이 안정됐던 사례는 없다. 공기업은 땅장사, 건설사는 집장사, 투기꾼은 시장교란으로 신도시 정책을 망쳐왔다.

경실련은 투기를 조장하는 공급확대책을 고수하는 김현미 국토부장관과 김수현 청와대 사회수석 등 부동산 정책 책임자를 교체할 것을 촉구한다. 더 늦기전에 토지공공성 철학과 이를 실현할 근본정책을 일관되고 지속적으로 추진해 실수요자 중심의 시장을 재편하지 않는다면 부동산 광풍은 꺼지지 않는다.

과거 정부들도 수차례 공급확대 했지만 건설사와 투기꾼 배만 불렸다.

노무현 정부 150만호, 이명박 정부 보금자리주택 150만호, 박근혜 정부 190만호. 역대 정부들이 택지개발을 진행하며 내세웠던 공공주택 공급목표이다. 그러나 현재 장기공공임대 주택은 100여만호에 불과하다. 특히 50년, 영구임대주택은 1993년 이후 공급이 끊겼다가 2009년 재공급되기 시작했으나, 공급량은 3.4만호에 불과하다(2009년-2016년). 2006년 1,600만채이던 주택수가 2016년 1,990만채로 증가하며 주택보급률이 100%를 넘겼지만(102.6%) 자가보유율은 서울과 경기도는 모두 하락했다.

이는 신규 공급되는 주택의 대다수를 무주택자가 아닌 유주택자가 보유하기 때문이다. 국세청과 행정안전부의 ‘개인 부동산 보유 현황’에 따르면, 2007년 주택 보유 상위 1%(가격기준. 11만5천명)가 보유한 주택은 37만채였다. 1명이 평균 3.2채씩 보유한 셈이었다. 하지만 9년 사이 평균 보유 주택 수는 6.5채로 2배 늘었다. 상위 10%(138만6천명)로 확대할 경우 지난해 보유한 주택은 총 450만1천채, 평균 3.2채씩 보유해, 9년전 총 261만채, 평균 2.3채씩에 비해 1채씩 늘어났다. 공급을 확대해봤자 결국은 유주택자, 특히 상위 부동산부자들에게 돌아간 셈이다. 집값이 안정되기는커녕 더욱 올랐음은 물론이다.

전매제한을 강화한다고 해도 이러한 문제를 막기는 역부족이다. 참여정부당시 집값 폭등의 기폭제 역할을 했던 판교신도시의 전매제한은 이번 정부 대책보다 긴 10년이었다. 그럼에도 판교는 투기판으로 변질됐음을 기억해야 한다. 또한 전매제한은 정부가 마음대로 조절할 수 있다 보니 정부에 따라 늘리고 줄이는 등 정책 일관성이 없다. 문재인 정부가 최장 8년까지 전매제한을 강화한대고 해도 이것이 지속될 가능성은 매우 낮다. 보금자리주택역시 전매기한이 최대 10년이었으나 이후 대폭 단축시킨바 있다.

공공토지 민간매각 중단, 고장난 주택공급 시스템부터 바로 잡아라

정부가 과거 신도시와 같은 대규모 개발이 아니라 소규모 개발을 한다고 하지만 주택 공급 시스템은 여전히 주거안정보다는 투기의 장을 만들기 위한 구조이다. 정부와 민간이 절반정도씩 물량을 나누고 분양, 임대후 분양주택, 극소수의 장기 임대주택을 일정비율로 공급한다. 이러한 공급구조를 그대로 유지한 채 공급을 늘려봤자 결과는 뻔하다. 이러한 방식으로 공급됐던 2기 신도시는 주거안정은커녕 시세차익을 노린 투기판으로 점철됐다. 토지 민간매각과 비싼 분양가로 인해 공기업은 땅장사를 건설사들은 집장사를 일삼아 왔다. 수십만호의 신도시 공급으로 이득을 본이는 결코 서민들이 아니다.

정부가 지금 해야 할 일은 이러한 잘못된 공급 구조를 전면 개혁하는 것이다. 시민들의 토지를 강제수용 해 민간에 팔고, 극소수만 이득을 보는 공급시스템을 중단하고, 공공자산 증가와 저렴한 주택공급으로 서민들의 주거불안을 해소할 수 있는 구조를 만들어야 한다. 그간 과도한 권한으로 오히려 주거안정을 해쳐왔던 LH공사, 지방도시공사 등 공기업을 역할을 재조정하고 ‘집값 안정’이 아닌 ‘집값 잡기’에 나설 것을 촉구한다. <끝>

1.스웨덴의 인구는 975만, 가구 수는 477만, 주택 재고 수는 467만, 천명당 주택 재고 수는 479호, 1인당 전용주거면적 49m²인 나라이다. 이중 자가 비중은 41.6%, 임차인 협동조합 거주 23.2%, 공공임대주택 16.0%, 민간임대주택이 19.2%로 공공임대와 민간임대 주택의 가격차가 별로 없고 모든 임대차에 대한 임대료가 규제되는 가운데, 자가 비중인 41.6%를 제외한 모든 세대가 공공 혹은 민간임대 주택에 거주한다.

반면, 우리나라는 2017년 국토교통부 자료에 의하면, 자가 거주가 57.7%, 보증금 낀 월세가 19.9%를 기록했다. 전세는 15.2%이었다. 나머지는 공공임대 전체재고가 140만호로 전체 주택의 9.5%이며 장기임대가 가능한 주택은 4.7% 남짓을 차지한다. 천명당 주택재고는 2010년 기준으로 302호, 2017년에는 대략 370호 정도이며, 1인당 주거면적은 30m²을 넘지 못한다.

2.위에서 본 스웨덴의 경우, 협동조합과 공공임대를 합치면 40% 정도의 국민이 공공이나 준공공의 주택을 ‘임대’하거나 지분을 가지고 거주하고 있다. 우리나라의 경우, 장기 공공임대 4.7%만이 이에 해당하는 것이다.

3.국민의 집 – 페르 알빈 한손(스웨덴 사회민주당의 지도자)이 1928년 주창하고 1932년 집권한 이래 1976년까지 ‘국가는 하나의 가족, 국가가 자식인 국민을 돌보아야, 국민의 집에서 가족 구성원인 국민은 자유평등을 보장받는다’는 모토로 국민의 주거와 교육 등 보편적인 복지 기능이 국가의 역할이라는 사상이 보급되었다.

44년간 장기 집권한 사회민주당은 기초연금(35), 실업보험(35), 출산수당(37), 아동수당(48), 의료보험(55), 공공임대주택과 주택수당 – 임대료 조정 등의 정책을 꾸준히 진행하여 오늘날의 스웨덴을 만들어 냈다.

특히 1940년대 – 1950년대에, 하층 계급이 밀집하여 거주하던 지역의 낡고 오래된 집들을 파괴하고 대신에, 풍키스(funkis) 건축 양식이라고 불린, 모든 방에 볕이 들고 침실과 창문이 딸린 근대적 주택들이 만들어졌다. 같은 방법으로, 1960년대 – 1970년대에 도시 근교에 증가하는 인구 수요를 충족시키기 위해 〈주택 100만호 프로그램 (Million Programme)〉이라고 불린, 새로운 노동 계급을 위한 주택 지구가 건설되었다.

4.우리나라 주택정책

1962년 주택공사가 만들어지고 이후 정부의 역할은 시장에 주택을 공급하는 것, 그것 하나에 집중되었다. 자가소유형 주택, 아파트식 공동주택, 대규모 택지조성과 건설사를 통한 시공, 로또와 같은 분양과정… 정보와 금융접근성이 일부계층에게 제한되고. 이는 곧바로 축재의 무기가 되었다. 우리나라 국민들, 특히 대도시 주민들에게 주택은 거주공간이기도 하지만 그보다 먼저 자산이다. 주택공급정책에 기반한 정부도 이러한 국민들의 요구에 끊임없이 부응해 왔고 나아가 앞장서서 조장해 왔다.

청약저축과 복권이익으로 만들어지는 주택도시기금은 주거취약계층에게 도움을 주고 있나? 지금도 주택도시기금은 자가소유주택을 옹호하기 위해 사용되고 있다.

주택도시기금이 사용되는 곳을 살펴보면, 아래와 같다.

1) 임대주택(국민·행복주택 등) 건설사업 출자 및 융자, 서민을 위한 분양주택(공공분양·다세대·다가구주택 등) 건설사업 융자 – 귀퉁이의 공공주택은 별개로 하고 분양주택의 경우는 자가소유주택을 공급을 지원하는 사업이다.

2) 노후불량주택 개량 등 융자, 국민임대, 행복주택, 영구임대 건설 시 주거약자용 주택편의시설 설치 융자 – 존재감이 전혀 없는 사업이며 별로 중요하지 않은 부분이다.

3) 무주택 서민·근로자의 주택구입 또는 저소득층·도시영세민들에게 전세자금 지원, 전세가격 안정과 미분양주택 해소를 위한 매입임대주택 자금지원 – 전세자금 융자는 전세금을 상승시키고, 주택가격도 상승시키는 역할을 한다. 서울에서 무주택 서민에게 주택구입자금을 지원하려면 얼마를 융자해 주어야 하는 것일까?

4) 새로이 생겨난 리츠방식의 공공지원 민간임대주택 지원 – 주택도시기금의 마중물 역할을 통해 임대주택 투자에 민간자금을 유치하여 재정부담 없이 지속가능한 임대주택 공급체계라고 한다. 하지만 부영이나 호반의 경우, 이런 사업을 이윤달성의 기회로 삼아 임대입주자를 억압하고 폭리를 취하여 왔다는 것을 상기해야 한다. 그래서 시행자를 사회적경제 주체로 한정하겠다고 합니다만 이 경우에도 LH나 SH의 Exit을 위해서는 입주자가 적어도 시세의 7~80%의 주택가격을 부담해야 한다.

이처럼 기금은 전적으로 LH, SH 등 중앙정부와 지방정부의 주택개발정책을 위해 봉사하고 있다. 하지만 공공주택은 기회가 적고, 사회주택 혹은 공공지원 민간주택은 모두가 반전세 방식으로 공급되는 주택들이다. 게다가 서울을 제외한 다른 지역에서는 건설과정에서 방이 2~3개짜리인 집들만 제공하여 1인가구에게는 아예 기회를 주지 않고 있다. 반전세라는 것이 서울에서 신혼부부를 위한 49m²(제일 기회가 많다)인 경우, 1억5천~2억의 보증금을 요구하는 것으로 목돈이 없는 계층, 새내기 직장청년들과 대학생들에게는 아예 기회를 주지 않고 있다.

5.주택정책의 목표 : 지원의 중립성과 형평성

우리나라 주택정책이 스웨덴처럼 ‘국민의 집‘까지는 아니어도 공공과 준공공을 적어도 20%까지는 높이는 방향으로 전환되어야 한다. 특히 준공공 협동조합 주택(조합이 소유주체이며 임차인이 지분을 소유하거나 그 지분의 이전도 가능한)을 위한 법제도가 전무한 상태에서 지자체에서는 사회주택, 공동체주택 등의 애매모호한 용어를 사용하는 주택지원 정책들을 내놓고 있다. 정책의 목표는 간단하고 명료한 것이 좋다. 즉 공공/준공공 주택, 소유형이 아닌 주거형으로의 주택보급, 이를 위한 중립적이며 형평성이 있는 제도와 지원이 필요하다.

6.협동조합 주택의 건설

현재 스웨덴 주택의 26%를 차지하는 협동조합 주택도 초기에는 조합의 투기, 자금횡령, 부실 건설 등으로 상당기간 결실을 보지 못하였다가 23년 HSB (임차인 저축 및 건축협회) 설립되면서 가능하게 되었다. 주택저축 가입자를 대상으로 한 소비자 협동조합의 설립으로, 매달 5만원 정도의 적금 납입 후 기다려서 입주권 가진다. HSB가 민간시장에서 비영리주택 모델을 최초로 제시한 것이다. 릭스뷔겐 (건설노동조합이 지원하는 주택협동조합), 주택저축 통한 조합원 모집은 같고 이 두 기관의 재고가 전 협동조합 주택의 75%이다.

협동조합 주택의 의미는 무엇인가? 소액의 저축으로 주거가 가능하다, 주거의 개념으로 주택을 건설하자. 1~2억 보증금이 아니고 500만~1천만원 저축만으로 주거가 가능한 집의 보급, 우리도 가능하다!

주택도시기금을 자가소유나 전세자금으로의 융통으로 가지 못하게 하는 대신, 공공/준공공에만 집중하여야 한다. 특히 협동조합 (임대)주택을 위한 자금지원 방안을 만들어야 한다. 지자체도 조례를 제정하고 토지도 내놓아야 한다. 협동조합 주택이 만들어 지고 저렴한 주거공간, 1인당 보증금 500만원과 월 30만원 정도의 20~25m²의 공간, 지하철과 대중교통이 편리한 지점의 교통요지에 편리한 공공시설까지 갖춘 건물에서 청년들이 생활하는 것이 현실이 되도록 하는 것은 절대 어려운 것이 아니다. 제대로 알고 제대로된 사고방식을 가지고 실천하는 것이다. 국민의 집 한손처럼!