작년 9.13대책 이후 거래량이 급감하고 일부 랜드마크 단지 위주로 가격도 급락했던 서울 아파트 시장이 올 여름 완연히 기운을 차린 듯한 모양새를 보이자 향후 서울 아파트 시장의 방향성에 대한 의견이 분분하다. 거의 모든 미디어들과 자칭 타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 지금이 바닥이라며 기염을 토하고 있다. 그런데 정말 그럴까?

부동산 가격에 영향을 미치는 요인들

먼저 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조의 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등의 요소에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책- 공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등-도 부동산 가격에 중단기적으로 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장,중,단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다.

위에서 열거한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들 가운데 서울 아파트 가격 상승에 호재는 찾기 어렵다. 인구 등의 장기요인, 성장률 등 거시 지표 등은 향후 서울 아파트 가격을 암울하게 만드는 요소이고, 서울에 신규로 공급되는 아파트 총량도 2024년까지는 충분할 전망이다. 문재인 정부의 부동산 정책도 서울 아파트 가격의 하락을 강하게 유도하는 정책이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 가격 상승에 친화적인 정책도 아니다. 서울 아파트 가격 상승의 유일한 호재는 사상 최저 수준의 기준금리인데, 이마저도 대출 관리가 엄격하게 되고 있는 점, 기준 금리가 사상 최저 수준으로 낮다는 건 경제주체들의 체력이 그만큼 약하다는 점 등을 감안할 때 호재라고만 보기에는 한계가 있다.

영원히 상승하는 시장은 없다

사정이 이와 같음에도 불구하고 서울 아파트 가격이 올 4월 이후 8월까지 거래량 상승을 동반한 전고점 회복을 보인 끼닭은 무엇일까? 부동산가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어, 자칭, 타칭의 부동산 전문가들, 대부분의 부동산 유튜버들의 여론조작과 그에 현혹된 시장참여자들의 가격상승기대감이 주범이 아닐까 싶다. 거의 모든 미디어, 자칭,타칭의 부동산 전문가, 대부분의 부동산 유튜버들은 서울 아파트 공급이 부족하지 않음에도 불구하고(다주택자들이 투기목적으로 서울 아파트를 구입하지 않는 한 서울 아파트 수급이 문제 될리 없다)부족하니 가격이 폭등할 것이라고 주장하고, 화폐개혁을 하면 서울 아파트 가치가 더 올라갈거라고 주장하며, 민간택지 분양가상한제를 하면 신규 아파트 가격이 더 올라갈 거라고 주장하고, 기준금리 인하가 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장하며, 3기 신도시 토지보상이 서울 아파트 가격 상승으로 이어질 것이라고 주장한다. 한 마디로 기승전 서울 아파트 가격 상승론인 셈이다. 견강부회와 곡학아세의 전형이다.

이들의 주장과는 달리 이미 서울 아파트 시장은 대세하락의 초입에 들어섰다고 보는 것이 합리적이다. 부동산 가격에 영향을 미치는 장,중, 단기 요인들이 거의 모두 가격하락을 지시하고 있다는 점, 2014년 가을부터 시작된 서울 아파트 가격 폭등세로 말미암아 강남과 마용성은 고사하고 입지가 떨어지는 지역의 신규 아파트 가격조차 평당 3천만원에 육박할 정도로 가격 피로도가 극심하다는 점, 가격에 선행하는 지표인 거래량이 작년 8월을 정점으로 확연히 꺾였다는 점(올 8월 이후의 서울 아파트 가격 상승은 거래량이 줄면서 가격이 상승하는 장세인데, 이는 대세하락의 초입에서 전형적으로 나타나는 현상임. 반대로 서울 아파트 가격이 바닥이었던 2013년 같은 경우는 거래량이 상승하면서 가격이 떨어지는 장이었는데, 이는 대세상승의 초입에 전형적으로 나타나는 현상임)등이 그 근거다.

우리가 꼭 기억해야 할 것은 영원히 상승하는 시장은 없다는 사실, 서울 아파트도 대한민국의 일부라는 사실이다. 지금은 인내심을 갖고 시장을 지켜볼 때지 시장에 뛰어들 때가 아니다.

서울 아파트 가격이 24주 연속 상승했다는 기사, 서울의 매수우위지수(100을 기준으로 이 보다 높으면 매수희망자가, 이 보다 낮으면 매도희망자가 많다는 뜻이다)가 125.2로 10월 초 100을 돌파한 후 계속 상승하고 있다는 기사를 보는 심정은 울적했다.

작년 9.13종합대책 이후 거래가 격감하고 일부 랜드마크 단지들은 가격이 꽤 큰 폭으로 떨어지기도 했는데 6월 이후 서울 아파트 가격은 다시 상승세로 돌아섰다.

도대체 왜 이런 일이 벌어진 것일까? 몇몇 이유들이 떠오른다. 우선 사상 최저치인 기준금리(1.25%)를 들 수 있을 것이다. 금리가 낮다는 건 경제주체들의 체질이 그만큼 허약하다는 의미도 되지만, 단기적으로는 자산상승의 실탄역할을 하는 것도 사실이다.

아울러 박근혜 정부 당시 초이노믹스와 발맞춰 이주열의 한국은행이 공격적이고도 추세적인 금리인하를 했고, 그게 2014년 가을 이후 서울 아파트 가격 상승의 뇌관 역할을 했음을 많은 시장참여자들은 기억하고 있다.

지금은 기억조차 희미하지만 화폐개혁 논의도 서울 아파트 시장의 상승세 전환에 일정 정도 역할을 한 것 같다. 화폐개혁을 하면 강남 및 서울 아파트를 들고 있는게 유리하다는 이상한 논리가 빠르게 전파되며 그에 영향을 받은 사람들이 꽤 있었던 듯 싶다.

물론 ‘서울 아파트는 오늘이 바닥이다’, ‘서울 아파트는 공급이 부족해 더 오른다’라며 곡학아세와 참주선동을 일삼는 미디어와 자칭, 타칭의 부동산 전문가들 영향도 간과할 수 없을 것이다.

하지만 서울 아파트 시장의 상승세 전환에 가장 큰 기여를 한 건 다름 아닌 문재인 정부다. 문재인 정부는 박근혜 정부 시기부터 불기 시작한 투기광풍을 출범 초에 압도적인 정책수단들을 집중적으로 투사해 잠재워야 했음에도 불구하고 그렇게 하지 않았다.

문재인 정부는 2017년 8.2부동산 종합대책으로 서울 아파트 거래량이 줄어들자 그해 12월에는 임대주택사업자에 대한 세제 및 대출혜택을 오히려 크게 늘리는 치명적 패착을 저질렀다. 그 결과 다주택자들이 대거 임대사업자로 등록해 또 다시 투기에 나서는 사태가 벌어졌다.

작년 여름에 엄청난 투기폭풍이 불고 서울 아파트 가격이 폭등하자 문 정부는 부랴부랴 9.13부동산종합대책을 내놓았다. 그러나 9.13종합대책에도 투기심리를 꺾는 특효약이라 할 보유세의 획기적 강화와 임대사업자에 대한 특혜의 전면 철폐는 담기지 않았다.

정부가 투기와 전쟁을 벌일 의지가 없고 부동산 불로소득을 제대로 환수할 의지가 약함을 시장참여자들은 귀신 같이 간파한다. 부동산을 사거나 들고 있는게 이익 보다는 손해가 되어야 하는데 그렇지 못하다 보니 시장참여자들은 사소한 재료나 소식에도 금방 투기심리에 포획되곤 하는 것이다.

지금과 같이 서울 아파트 가격이 상승하는 걸 방관한다는 건 총선을 포기한다는 의미이니 문재인 정부가 3차 부동산 종합대책을 내놓긴 할 것 같다. 문재인 정부는 이번 3차 부동산종합대책에는 시장참여자들의 투기심리를 완전히 잠재울 대책들을 담아야 할 것이다.

언뜻 생각나는 것이 ‘보유세의 획기적 인상 로드맵 발표’, ‘3개월 정도의 유예기간을 둔 양도세 중과’, ‘임대사업자에 대한 혜택의 전면적이고도 소급적 폐지’, ‘투기의 자금 역할을 하는 전세자금대출 제도에 대한 엄격한 관리’, ‘민간택지 분양가 상한제 적용지역의 대거 확대’ 등이다.

국회의원 아파트값, 서울 80% 강남권 50%로 편중 심각

의석 대비 보유아파트, 서울은 3배(58석vs171채) 지방은 0.6배
아파트값 상승액, 지방은 2천만원 서울은 6.2억으로 31배 높아

20대 국회에서 서울 의석수는 58석이지만 국회의원이 보유한 아파트는 전체의 절반인 171채이고, 아파트값은 전체의 80%를 차지할 정도로 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다. 경실련은 지난해부터 고위공직자의 부동산재산을 심층분석 발표하고 있으며, 2월 26일에는 20대 의원 보유 아파트값 상승 실태를 분석 발표했다. 이번에는 20대 의원 아파트의 지역별 보유 편중실태 및 격차 등을 분석 발표한다.

분석대상은 지난 2월 26일 발표 때와 같으며 전체 부동산 중 시세파악이 가능한 아파트와 오피스텔이다. 2019년 3월 신고 기준으로는 300명 중 223명이 346채의 아파트와 오피스텔(이하 아파트)을 보유하고 있다. 시세 조사는 국민은행 부동산 시세를 적용했다.

분석결과 전체 아파트는 346채였고, 이중 서울에 보유한 아파트는 171채, 전체의 49%이다. 서울에서도 강남·강동·서초·송파 등 강남 4구에 보유한 아파트는 82채로 서울의 48%(전체의 24%)이다. 지역별 의석수와 비교한 결과 서울 의석수는 비례포함 58석인데 반해 보유 아파트는 171채로 의석수 대비 아파트가 3배이며, 의석보다 113채가 더 많다. 특히 강남4구는 의석수가 13석인데 보유 아파트는 82채로 의석수 대비 아파트는 6.3배이며, 69채가 더 많다. 경기도는 의석수 71석에 보유 아파트 71채로 주택과 의석이 같았다.

반면 서울경기 이외 지방은 의석은 171석(전체 의석 비중은 56.9%)인데, 보유 아파트는 104채(전체 주택의 30.1%)였고, 의석수 대비 평균 0.7배이다. 이는 전체 평균 1,1배보다 낮고, 서울, 강남과 비교하면 각각 1/5, 1/9 수준으로 매우 낮다.

의석수와의 차이가 가장 많은 지역은 경남, 경북이다. 경남은 의석수는 비례포함 19석인데 아파트는 9채에 불과하다. 경북도 의석수는 16석인데 아파트는 5채에 불과하다. 경남, 경북 모두 의원 보유 아파트가 의석수 대비 0.3배로 가장 낮다. 권역별로는 영남권이 의석 77석에 아파트 42채로 0.6배, 호남권은 37석에 아파트 18채로 0.5배였다.

이처럼 서울이 지역구가 아닌 의원들 다수가 서울, 강남권에 집중적으로 아파트를 보유하고, 지역구 아파트를 보유하지 않으면서 서울 편중이 매우 심각한 것으로 나타났다.

둘째, 의정활동 4년 동안(2016년 3월 ~ 2020년 1월)의 지역별 아파트값 상승액은 서울 6억2천, 강남4구 8억6천, 경기도 1억5천만원으로 나타났다. 반면 서울 이외 지방은 7천만원 상승했고, 서울 경기를 제외한 지방은 2천만원 상승했다. 서울이 서울 이외 지역보다 8배, 강남권은 12배 올랐고, 서울 경기 이외 지방과 비교할 경우 서울은 35배, 강남권은 48배 더 올랐다.

셋째, 의원들이 보유한 아파트값의 지역별 평균은 서울 16억 2천, 경기 5억 9천, 서울 경기 이외 지방은 3억1천만원이다. 총액 기준으로는 강남권이 1,789억, 서울은 2,776억, 경기 422억, 서울경기 이외 지방 320억이다. 비중으로는 강남권만 50.9%였고, 서울은 78.9%, 서울+경기 90.9%로 아파트보유보다 가격 편중이 더 심각했다.

이처럼 지역 심부름꾼으로 뽑힌 의원조차 자기 지역이 아닌 강남권, 서울, 경기 등에 아파트를 보유하고 있는 이유는 아파트값 상승액 등을 통해 알 수 있다. 지난 4년 동안 아파트값 상승액이 서울은 6억3천, 강남4구 8억6천으로 서울 이외 지역 대비 8배, 12배나 된다. 이는 국회의원 자신들이 집값을 폭등시킨 정책의 결과이다. 문재인 정부 집값 폭등에 국회가 동조 불로소득을 챙긴 것이다.

국회는 지금이라도 당장 아파트값 폭등으로 인해 발생한 불로소득을 소멸하기 위한 법안부터 입법해 아파트값을 잡을 수 있는 분양가상한제, 분양원가 공개, 모든 국공유지와 공공택지에 대해 토지는 공공보유 건물만 분양 등의 공급에 관한 법안과 부동산 공시가격 현실화 등 근본대책 입법화에 나서야 한다. 또 본인의 재산을 축소하고 투명하지도 않은 고위공직자 재산공개에 대해서도 국회가 나서 법취지에 맞게 법을 제대로 개정하고 제대로 신고해야 한다. 축소 조작된 공시가격이 아닌 제대로 된 시세와 실거래가 기준 가격으로 신고하길 바란다.

*자세한 내용은 첨부 자료 확인해 주세요.

문의: 02-3673-2141

개인 주택만 징벌과세하겠다는 22번째 부동산대책으로는 집값안정 어렵다

– 아파트 등 주택 공급구조와 시중 유동성 등을 고려한 실효성 있는 종합대책을 제시해야

– 공기업 땅장사 중단하고 저렴한 공공주택 공급확대 방안 제시해야

– 재벌․대기업 등 법인의 토지, 일반건축물(빌딩) 등 종부세부터 강화해야

오늘(10일) 정부와 여당은 최근 서울을 중심으로 한 부동산가격 폭등에 대한 22번째 대책으로 종합부동산세(이하 종부세) 인상에 중점을 둔 방안을 발표했다. 현행 과표에 따른 최고세율을 6%대로 인상하고, 2년 미만 단기보유주택 양도소득세 인상, 임대등록제 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대 폐지 등을 골자로 담았다. 종부세 인상을 통해 불로소득을 환수하고, 뒤늦게나마 부동산 가격 폭등의 원인 중 하나로 보여지는 주택임대사업자에 대한 특혜를 축소한다는 점에서 일부 긍정적인 요소가 있으나, 세율을 조정하는 땜질식 조세정책만으로 부동산 시장 과열을 막기는 한계가 있다. 따라서 경실련은 당정이 실효성 있는 종합대책을 제시할 것을 촉구하며 다음과 같이 주장한다.

첫째, 법인 특혜 유지하고, 개인 주택에만 중점을 둔 종부세안으로는 불로소득 환수와 부동산 거품제거 어렵다.

이번 당정의 종부세안은 최고세율은 6%는 개인들과 주택임대사업자들에게만 초점이 맞춰져 있다. 재벌과 대기업을 포함한 법인이 보유한 빌딩과 사업용 건물은 여전히 종부세 적용을 받지 않고, 비업무용토지에 대한 세율은 종전과 차이가 없어 여전히 법인들의 부동산 투기와 자산증식의 길은 열려있다. 부동산 가격 폭등의 원인은 개인들도 있지만 오히려 자금력이 월등한 재벌과 대기업들의 부동산 자산증식이 큰 원인을 제공해 왔다. 그럼에도 이번 대책에서 법인 부분에 대한 조세대책은 빠져있어, 여전히 부동산 문제에 대해 심각성이 결여되어 있다. 아울러 시가와 격차가 나 있는 공시가격 현실화에 대한 부분도 누락되어 있다. 법인의 종부세를 강화해야 한다.

둘째, 등록임대사업자에 대한 세제특혜를 임대의무기간 동안 유지한다는 것에서 여전히 심각성을 깨닫지 못한 안일한 인식을 보여주고 있다.

임대등록제도 개편안은 단기임대(4년)와 아파트 장기일반 매입임대(8년)는 폐지하되, 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소하도록 했다. 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 10년으로 연장하고, 매년 등록사업자의 공적의무 준수 합동점검을 정례화 하도록 했다. 특혜를 축소한다는 측면은 긍정적이나, 남은 기간 동안 특혜를 보장해주도록 한다는 점에서 여전히 안일한 인식을 보여주고 있다. 다주택자들의 매물이 나오도록 즉각 특혜를 제거했어야 옳다. 다주택자인 임대사업자에게 세제혜택을 주었던 것 자체가 잘못 된 것이었기 때문이다. 임대소득이 있다면 임대사업에 따른 과세를 했어야 했던 것이고, 이를 위해 임대사업자 등록을 의무화했어야 했던 것을, 임대사업자 등록에 대한 세제상 특혜로 임대사업자 등록을 유도하려고 했던 첫 시작이 잘못된 것이었다. 지금이라도 제대로 바로 잡아야 했다.

셋째, 종부세법안에 대한 보완과 함께 부동산 공급구조와 시장유동성을 감안한 종합적이고 실효적인 대책을 제시해야 한다.

지금의 부동산 가격 폭등은 무엇보다 시장을 이해하지 못한 잘 못된 정부 정책과 신뢰저하로부터 시작했다. 보유세 개편, 특히 종부세만 하더라도 정권 초기부터 계속해서 개편요구가 있었지만 일부 세율을 소폭 인상하는 정도에 그쳤고, 분양가 상한제도 일부지역에 국한되어 실시하고 시행시기 마저 유예되었다. 아울러 모순되게도 부동산 가격을 잡는다면서 예타면제사업을 포함해 전국적인 개발사업을 추진하면서 오히려 불을 붙이고 있는 형국이다. 종합부동산세 등 부동산 관려 세금이 사후적이고 단편적인 개정만으로는 정부가 방기한 부동산 시장의 왜곡을 바로잡을 수 없다. 부동산 문제를 부동산만 바라보아서는 해결할 수 없다. 부동산시장만이 아니라 자본시장, 경제 전반적인 상황, 그리고 저금리 및 저출산 고령화에 따른 앞으로의 경제변화까지 모두 고려한 종합적인 시장상황을 고려해 실효적인 대책을 제시하는 것이 옳다.

넷째, 3기 신도시 강행중단하고 국공유지를 공영개발하여 공공주택으로 공급 확대해야 한다.

정부는 주택공급 확대방안으로 TF를 구성해 3기 신도시 용적률 상향조정과 도심 내 유휴부지 개발 등을 검토하겠다고 밝혔다. 서울아파트 한 채 값이 9억원을 넘는 상황에서 무주택 서민에게는 무엇보다 저렴한 공공주택 확대가 절실하다. 판교 위례 등 2기 신도시가 집값 안정화에 실패하고, 공기업과 민간업자의 장사 수단으로 변질됐음에도 정부는 3기 신도시를 강행하겠다는 것이다. 공기업에게 부여한 강제수용권, 독점개발권, 용도변경권 등의 특권은 무주택 서민을 위해 저렴한 공공주택을 공급하기 위해서이다. 강제수용한 국민 땅을 민간에게 되팔지 말고 공공이 직접 개발해 공공주택으로 공급해야 한다. 이러한 개선없는 3기 신도시 강행은 투기조장책, 민간특혜책일 뿐이다. 공공이 토지를 보유하고 건물만 분양하는 평당 500만원대 공공주택 또는 장기공공임대주택 공급확대가 실효성 있는 공급확대책이다.

조세정책은 중장기적 정책방향을 제시하는 것으로 단기 땜질식으로 개정하는 것은 시장의 혼란과 어려움만 가중할 수 있다. 따라서 부동산 과열 조짐이 보였던 정권 초기부터 중장기적 목표를 두고 제대로 개편했어야 했다. 뒤 늦게라도 한다고 했을 때는 조세정책 뿐 아니라, 실효성 있는 종합적인 안을 제시했어야 하지만, 이번 대책역시 부족하다는 측면에서 안타까울 따름이다. 따라서 당정은 법인 보유세 강화와 함께, 저렴한 공공주택 확대, 분양가상한제 전면실시와 분양원가 공개, 후분양제 법제화, 공시가격 현실화 등 실효성 있는 정책을 조속히 실행할 것을 강력히 촉구한다. 그리고 다시금 주장하지만, 부동산시장의 변화에 뒷따라 가면서 부동산세제 강화나 완화가 오락가락하면서, 그리고 미세한 잦은 조정 등으로 세무전문가들도 실제 부동산 세금을 계산하기 어렵게 만드는 것 역시 납세자의 납세순응을 어렵게 만드는 것이다. 당정이 일관된 입장으로 실수요 아닌 부동산을 통해 부의 축적을 하는 것은 세제상은 더 이상 어렵다는 것을 보여주는 것이 중요하지, 정책발표이후 시장의 일시적인 반을을 보고 계속 근본적인 대책도 아닌 것을 남발하는 것은 안된다. 현재의 부동산에 대한 세부담을 더 갖게 하는 것에 대해 찬성하면서도, 무조검 징벌적으로 일부에 일시적으로 세제개편을 하는 것을 우려하는 것도 그 때문이다.

논평