[경제] 부동산 보유세, 네 가지 오해와 진실

부동산 보유세, 
네 가지 오해와 진실

글. 이상민 나라살림연구소 연구원 

참여연대 조세개혁센터 활동가 출신. 국회 기획재정위원회 국회의원 정책보좌관 활동. 현재는 나라살림연구소에 기거 중. 조세제도, 예산체계, 그리고 재벌 기업지배구조에 관심이 많음. 『진보정치 미안하다고 해야 할 때』, 『최순실과 예산 도둑들』 공저.

 

 

최근 한 보수단체 대표가 평양공연 음악감독 윤상을 비판한 말이 화제가 되었다. 윤상이 <임을 위한 행진곡> 작곡자 윤이상이나 월북한 윤기권과 같은 집안사람이라는 의혹을 제기하는 트윗 글을 썼다. 그러나 이에 대한 김형석 PD의 말은 짧고 강렬하다. “본명이 이윤상 입니다만.”

 

모든 국가정책에는 찬반양론이 발생할 수 있다. 건전한 토론은 항상 필요하다. 그러나 최소한 기본적인 사실에 대한 오해는 없어야 한다. 마찬가지로 요즘 부동산 보유세 논쟁이 뜨겁다. 그러나 안타깝게도 오해에서 비롯된 부분이 많다. 이에 부동산 보유세 관한 네 가지 오해를 풀어보자.

 

부동산 보유세는 조세원칙에 부합하지 않는다?

첫 번째 오해, 부동산 보유세가 ‘소득이 있는 곳에 세금 있다’는 조세의 제1원칙에 위배된다는 것이다. 부동산 보유세는 재산세나 종합부동산세처럼 재산을 가지고 있다는 이유로 내는 세금이다. 거주 주택이 있어도 소득은 발생하지 않는다. 소득이 없지만 단지 재산을 보유했다고 세금을 부과한다면 정말 ‘소득이 있는 곳에 세금 있다’는 조세의 대원칙에 어긋나는 걸까? 

 

중학교 때 배운 명제 단원을 돌이켜 보자. 참인 명제의 역은 꼭 참은 아니다. ‘소득이 있으면 → 세금이 있다.’ 가 참인 명제라고 하자. 그렇다고 ‘세금이 있으면 → 소득이 있다’는 역인 명제가 꼭 참일 필요는 없다. 다만 ‘세금이 없으면 → 소득도 없다’라는 대우 명제만 참일 뿐이다. 즉, 세금이 있으면 소득이 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 마찬가지로 세금이 있으면 소득이 있을 수도 있고 재산이 있을 수도 있다. 

 

그래서 소득이 있을 때 내는 세금을 소득세라고 한다. 마찬가지로 재산이 있다는 사실 자체로 담세력(擔稅力)을 인정하고 내는 세금을 ‘재산세제’라고 한다. 둘 다 조세원칙에 부합한 세금이다.

 

두 번째, 부동산 보유세는 자산불평등을 교정하는 형평성을 추구하는 세제이지, 효율성을 추구하는 세제는 아니라는 것도 오해다. 부동산 보유세는 소득세제보다 오히려 효율성을 추구하는 세제다. 자원이 효율적으로 배분(allocation of resources) 될 때, 경제적 효율성이 증대된다. 소득세를 통해 소득이 분배(income distribution) 될 때는 형평성이 늘어난다. 자원이 효율적으로 배분된다는 의미는 가장 생산성이 높은 곳에 자원이 이용되어 부가가치를 창출한다는 의미다. 

 

부동산 보유세가 낮으면 어떻게 될까? 필요 없는 부동산을 보유하여 유휴자산이나 무수익자산이 늘어난다. 경제적 효율성이 줄어든다는 얘기다. 부동산 보유세를 높이면 보유세만큼의 부가가치를 창출하지 못하는 자산은 매각되고, 한 푼이라도 더 부가가치를 창출하는 생산적인 곳에 사용된다. 그래서 취득세와 같은 부동산 거래세는 낮추고 보유세를 높이는 것이 시장의 효율성을 증대시킬 수 있다. 

 

부동산 보유세는 경제원칙에 어긋난다? 

세 번째 오해, 부동산 투기를 잡고자 한다면 양도소득세 인상이 더 효과적이라는 것이다. 양도소득세는 양도차익에 부과하는 소득세다. 즉, 발생한 양도차익에만 세금을 부과하게 된다. 그 말은 투자 또는 투기에 실패해도 기회비용이 발생하지 않는다는 의미다. 투자에 실패하면 양도소득세가 발생하지 않고 투자에 성공하면 세금도 늘지만 이익도 는다. 예를 들어 우리나라 소득세 최고세율은 5억 초과에 42%다. 양도차익이 5억이 발생해도 내는 세금은 약 1억 5천만 원 정도다. 매매차익으로 5억을 벌 수 있다면 세금 1억 5천만 원은 내도 남는 장사다.

 

네 번째 오해는 거래가 발생하지 않았는데도 내는 보유세는 경제원칙에 맞지 않는다는 것이다. 사실 경제적 관점에서만 본다면 거래의 여부는 별로 중요하지 않다. 똑같은 주택을 보유하다가 판매 직후 다시 동일한 주택을 매입했다고 하자. 경제적 실질은 그대로다. 경제적 실질만 보면 실현, 즉 매매 여부는 중요하지 않다. 실현과 미실현은 회계적 사건일 뿐이다. 보유한 부동산을 임대하여 소득이 발생한 것과 임대하지 않고 자가로 사용하는 것도 마찬가지다. 자가로 사용하는 것은 임대의 기회비용만큼 스스로 향유하고 있는 상태다. 경제원칙만 보면 임대했을 때의 이익이나 사용했을 때의 효익이나 비슷하다. 그래서 임대했을 때만 소득세를 부과하고, 사용했을 때 재산세를 부과하지 않으면 경제적 행동에 왜곡이 발생한다.

 

세금 부과 여부에 따라 경제적 행동이 달라지면 재정학에서는 ‘사중손실(死重損失)’이라는 이름의 비효율이 발생한다고 한다. 거래 여부에 따라 세금을 부과하는 것은 경제원칙이라기보다는 현금 유동성 문제를 해결하고자 하는 기술적 방법이다. 물론, 현금 유동성 문제는 조세 정책에서 중요하게 고려해야 할 문제기는 하다.

 

결국, 부동산 보유세를 높이자는 것은 조세원칙은 물론 경제원칙에도 맞는다. 특히 경제적 효율성을 추구하는 세금이다. 그래도 남는 찜찜함이 있다. 소득이 없는데 재산이 있다는 이유만으로 세금을 내는 것에 불편한 사람도 있다.

 

그럼 자산이 없는데 소득이 있다는 이유만으로 세금을 내는 행위는 어떨까? 어떤 사람의 자산이 마이너스 1억 원이다. 버는 소득은 모두 빚을 갚는데 쓸 뿐이다. 그래도 소득세는 그대로 낸다. 소득세를 내는 데는 자산은 고려하지 않는다는 의미다. 마찬가지로 재산세를 내는 데는 소득은 고려하지 않는 것이 재산세제의 특징이다. 다만, 현금유동성을 위한 배려가 필요할 뿐이다.  

 

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